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全球房价启示录
 
    楼市只要打个喷嚏，消费者的支出就会“重伤风”，极有可能导致经济衰退。
    “我没有水晶球，不知泡沫何时破裂。”国际投资理财家大卫·诺瓦克的一番话，道出了大多数人对目前全球房价居高不下的担忧。房价存在“泡沫”的论调已是老生常谈，人们关心的是房价何时下跌，并会对今后几年的世界经济造成什么影响。英国《经济学家》指出，全球房产市场的繁荣现象，也许是历史上最大的金融泡沫，一旦破灭，后果不堪设想。
    海市蜃楼
    在全世界很多国家，如今的房价已经创了历史纪录。全世界房产的总价在过去5年增加了30万亿美元，已超过70万亿，相当于这些国家GDP的增加总额。全球楼市繁荣源于两个因素：低利率鼓励购房者贷款更多；对股票失去信心的持房者，希望投资其他方面。这就导致全球半数以上的主要国家，房价上涨10％以上。
    就像90年代末互联网经济泡沫破灭前夕一样，一些国家和地区的房价还在继续上涨。美国房价上涨十分显著，第一季度比去年同期上涨12.5％。在加利福尼亚、佛罗里达、内华达、夏威夷、马里兰州和华盛顿特区，房价飙升超过20％。在欧洲，爱尔兰和西班牙的高房价令人咋舌，法国、意大利、比利时、丹麦和瑞典也上涨了至少9个百分点。
    相比之下，一些国家的房价泡沫开始破裂。澳大利亚今年第一季度的房价只比去年同期增加0.4％，而2003年末的上涨速度是20％。一些人称之为“软着陆”。事实上，悉尼等繁华地点的房价已经跌了16％。英国的房产市场也开始迅速冷却。英国皇家特许测量师协会（RICS）的报告显示，英国房价已经连续10个月下跌，到今年5月为止，净差额达到49％，是1992年英国房价泡沫破灭以来最大幅度的跌势。一年来，英国房屋销售量缩减1/3。
    自1997年起，很多国家的房价都开始空前上涨，只有德国和日本除外。房价过高的证明是房价和租金关系的渐行渐远。房屋的租金和售价有一定比例，而美国房价和租金的比例比1975年至2000年的平均水平高出35％。英国、澳大利亚和新西兰的房产被高估了至少50％。
    房产和股票的最大不同，是人们更愿意借钱买房。在大多数国家，家庭负债额已经高于以往任何一次经济泡沫时期。不仅新的购买者抵押资产去购房，有房者也加入买房者的行列。因此，房价不正常的繁荣比股市泡沫更为危险。IMF（国际货币基金组织）的一项研究显示，发达国家房价泡沫破灭后，人均损失是股票灾难的2倍，很可能紧跟一次经济大萧条。
    美国的近忧
    和通常人的观点相反，银行利率的大幅增加对于房价变动没有必然影响。这对于美国而言是一个坏消息，因为借钱购房对于美国经济的推动作用比任何国家都明显。2001年以来，2/5的美国新增就业岗位和房产市场有关，如建筑、房屋租赁和房产经纪等。如果房价跌了，这些岗位可能会拖美国经济的后腿。
    遗憾的是，美联储对房价的忧虑来得太迟。虽然一时预防了经济不景气，美国的低利率维持时间过长，美联储算是间接帮助抬高房价。《经济学家》认为，美联储应该像英国和澳大利亚的中央银行那样，以提高利率和给购房者清晰的口头警告来冷却房产市场的高温。即便美联储主席格林斯潘现在说几句话，也可以限制不断膨胀的房价泡沫。
    美国房价可能将在明年才有下跌趋势，届时格林斯潘已经退休。如果虚弱的房价把美国经济推向不景气，美国政策制定者们的施政余地将远远小于股票市场泡沫破裂后。IMF警告说，房价上扬是一个全球现象，任何国家出现的下跌都可能是多米诺骨牌。
    美国国家房地产经纪人协会（NAR）的一份研究显示，2004年购买新房的美国人中，有23％的购房者是用于投资，而不是自己居住。13％的人是买第二套房子，因为认为房价还会上涨，这符合金融泡沫的定义。在迈阿密，一半的买家都在出售房子。许多房子在有住户之前，可能被转手了好几次。
    如今的抵押金融业使购房者可以贷款更多。根据NAR的数据，去年42％的初次购房者和25％的购房者没有付首付。事实上，买家有时能获得买房价格105％的贷款。此外，抵押机构要求借款人出示的资产、就业和收入的证明也越来越少，甚至不需要。
    在美国，只还利息的按揭比比皆是，甚至有银行玩起了“负分期还款”，即贷款购房者每期还款还不足利息部分，等于是购房者旧债未还又欠新债。在加州，今年有60％的新按揭属于只还利息或负分期还款，而在2002年只有8％。美国全国的平均水平则是1/3。这无疑是对房价的一场豪赌---除非房价在短时间内大幅上升，借款的购房者能够卖出一个好价钱。一些贷款是ARM（可调利率抵押贷款），使借款者有可能面对今后提升的利率。今年，美国房价涨幅最大的几个州，ARM已经上涨50％。
    房价已经下跌的英国和澳大利亚，对美国的楼市有着借鉴意义。
    首先，房价下跌并非一触即发。英国房价下跌从2004年夏天开始，当时英格兰银行温和提高利率1.25％。澳大利亚储备银行自2002年就开始稳定有序地加息，失业率处于30年最低水平，房价也照跌不误。相比之下，美联储于去年加息2个百分点对于购房者毫无作用，因为大多数是固定利率抵押贷款，而且长期的债券收益都处于不正常的低水平。但当越来越多的美国人采用ARM时，房产市场也越会受到利率的影响。
    英国和澳大利亚房价不再上涨的主要原因是，首次购房者已被居高不下的房价所吓退，投资买房的需求也在减退。目前，英国的首次购房者只占所有购房者的29％，而在1999年是50％。根据英国地产代理商协会称，用于出租的购房总额比一年前减少了50％。当美国房价不断上涨之际，也会发生类似英国的现象。
    一年前，人们还普遍认为英国房子供不应求，所以房价会继续上涨。但当房价下跌后，对房子的需求也大幅缩水了。根据RICS的数据，去年挂牌出售的房屋增加了1/3。美国比英国人口增长更快，但它的房子供应也增长更快。高盛的经济学家也指出，美国目前的居民用房投资水平是40年来最高的，而家庭数量增长速度却是40年来最低的。房地产市场实际上存在着供应过剩。
    自有统计以来，美国的房价还没有持续下跌长达1年。这可能因为，美国房地产市场由数千个个别市场组成。凯万资产管理定息工具董事及高级投资总监杰瑞·韦伯曼指出，个别城市如加州和纽约，房价非常昂贵。虽然如此，美国房地产市场依然非常独立，各个省和州的房地产价格不会互相影响。现在美国房地产的泡沫就像啤酒和卡布基诺咖啡上的泡沫，都是由很多细小泡沫所组成的，这些泡沫不会像一个大泡沫般破裂，但很可能会慢慢消退。
    但《经济学家》认为，由于美国越来越多的州房价过高，房价可能会自大萧条以来第一次全面下跌。乐观估计，即便美国房价下跌，也会很快恢复上升势头，因为房价在长期看来总在上升。曾著有《非理性繁荣》的耶鲁经济学家罗伯特·史勒并不同意这一说法。他指出，从1890年至2004年，美国的房价平均每年只增长0.4％。如果不计算目前的房市发烧期，那么美国的实际房价自二战后的几十年里只是持平或下跌。在战后，美国政府曾向退伍军人提供购房补贴，人为地“吹胀”了楼市泡沫。此外，英国的案例也表明，在上个世纪90年代初英国出现楼市低迷后，至少花了10年时间，才逐渐迎来艳阳天。
    另一个美国应该吸取的教训是，楼市只要打个喷嚏，消费者的支出就会“重伤风”。如在上个世纪90年代末，荷兰经济曾被视为成功的典范。当时，荷兰的房价和房屋信贷都以两位数的速度增长，在2003年，荷兰的房价通胀率从2000年的20％降至0。这本来对“软着陆”大有裨益，但房价没有下跌。2003年，荷兰的消费者支出下滑，整个经济陷入衰退，至今没有恢复。
    IMF曾对楼市泡沫破裂对经济造成的危害做了专门的研究。在1970年至2001年的14个国家中，楼市泡沫破裂的个案有20个。在这20件个案中，实际房价平均下跌超过30％，除了一个外，其他全部导致经济衰退。曾经“幸免”的美国，这次很难“独善其身”。
 
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